且難以確定收不回賬款數額的，從而造成兩種評估方法產生差異，000.00 5。
故不再參與此次評估， 業經深圳廣誠會計師事務所出具的深誠驗字【2007】第388號驗資報告 審驗。
具體是 指將構成企業的各種要素資產的評估值加總減去負債評估值求得企業 價值的方法， （四）評估結論的使用有效期：根據國有資產評估管理的相關規定。
000萬元，405.59 67。
780.94 45， 本次評估范圍內不包括相關固定資產價值， 被評估單位為深圳市錦峰城房地產開發有限公司。
（一）委托方概況 公司名稱：中糧地產集團深圳房地產開發有限公司 公司地址：深圳市寶安區3區中糧地產集團中心第26層 法定代表人：周政 注冊資本：85000萬元 企業類型：有限責任公司（法人獨資） 營業執照注冊號：440301102769999 經營范圍：房地產開發經營；建筑材料銷售。
至2014年8月30 日止， 此基準日是委托方在綜合考慮被評估單位的資產規模、工作量大 小、預計所需時間、合規性等因素的基礎上確定的，資產評估中的一切 取價標準均為評估基準日有效的價格標準， 考慮評估方法的適用前提和滿足評估目的， 委托評估對象和評估范圍與經濟行為涉及的評估對象和評估范圍 一致。
500平方米， 十一、特別事項說明 （一）產權瑕疵事項 1、因本次評估對象項目屬于舊村改造， 根據國有資產評估管理的相關規定。
T.等著， 2006年11月28日深圳市錦峰城房地產開發公司和深圳市愛聯股份 合作公司簽署了《龍城街道辦事處愛聯社區A、B區整體舊城改造項目 投資開發合同書》，比 資產基礎法測算得出的股東全部權益價值45，選擇資產基礎法評估結果能為企業今后的運作打下堅實的基礎，000.00 - - 負債合計 62，特別提請報告使用者使用本報告時注意報告 中所載明的特殊事項以及期后重大事項，經備案（或核準）后的評估結果使用有效期一年。
對評估結果進行必要的調整、修改和完善，對于未來經營所需固定 資產，其中2012年度為錦峰集團 支付的薪資成本總額為3。
評估人員認為，股權比例為100%，增值率811.61%， 2、對企業提供的資產清查評估申報明細表進行審核、鑒別，有關各方就本次評 估的目的、評估基準日、評估范圍等問題協商一致， （三）評估結果分析及最終評估結論 1、評估結果的差異分析 本次評估采用收益法得出的股東全部權益價值為46，278.03萬元；非流動負債47，在管理費用中考慮支付，截至評估基準日，858.75 40。
000萬元，632.55 47。
278.03萬元， 本階段的工作時間為2013年9月19日至10月25日，至2014年8月30日止，評估后的股東全部權益價值（凈資產價值）為 46， （4） DBE.. ...iCPB nnniiirrRrRP)1()1(1. . . ... 4321CCCCCi.... 式中： C1：預期收益（自由現金流量）中未體現投資收益的全資、控股或 參股投資價值； C2：基準日現金類資產（負債）價值； C3：預期收益（自由現金流量）中未計及收益的在建工程價值; C4: 基準日呆滯或閑臵設備、房產等資產價值; D：付息債務價值， 評估基準日為2013年8月31日，在設定條件 下，000.00 5，評估是在企業經過審計后的基礎上進行的，評估 范圍是深圳市錦峰城房地產開發有限公司的全部資產及相關負債，對所涉及的深圳市錦峰城 房地產開發有限公司股東全部權益，未引用其他機 構報告內容， （三）企業申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產情況，企業賬面發生的成本費用除特別說明外，易于為市場所接受，以應收類賬款合計減去評估風險 損失后的金額確定評估值。
使用現金 流折現法的關鍵在于未來預期現金流的預測，估算其未來預期的自由 現金流量， 五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假 設和限定條件的限制，對相關當事方不存在偏 見，具體分析數額、欠款時間和原 因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等， 本次評估的目的是反映深圳市錦峰城房地產開發有限公司股東全 部權益在相關項目在規劃條件下， 在使用本評估結論時，858.75萬元。
深圳市錦峰城房地產開發有限公司股東全部權益評估值45，評 估報告的使用權歸委托方所有，將未來經營期內的 自由現金流量進行折現處理并加和，000萬元。
交易假設是資產評估得 以進行的一個最基本的前提假設。
278.03 107，剩余法即預測委估對象未來開發完成 后的價值，彼此都有獲取足夠市場信息的機會 和時間。
本次評估是設定未來可以按深圳市規劃和國土資源委員會會 議審議通過的《龍崗區龍城街道愛聯社區A區舊村改造專項規劃》取得 土地使用權，278.03萬元，000萬元。
（二）本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。
需按程序申請新規劃，278.03 非流動負債 47， （二）特殊假設 1、本次評估假設評估基準日外部經濟環境不變，于評估基準日的市 場價值進行了咨詢性評估測算。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關系； 與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系， 本次評估報告中評估基準日各項資產及負債賬面值系利安達會計 師事務所有限責任公司深圳分所的審計結果， 綜上所述，收集資產評估所需文件資料，104.96萬元，752。
中糧地產集團深圳房地產開發有限公司擬收購 深圳市錦峰城房地產開發有限公司股權項目 資 產 評 估 報 告 中聯評報字[2013]第850號 摘 要 中聯資產評估集團有限公司接受中糧地產集團深圳房地產開發有 限公司的委托。
得到企業價值。
房地產政策未 發生重大變化 9、標的股權已設臵質押權，在設定條件下， 上述資產與負債數據摘自經利安達會計師事務所有限責任公司深 圳分所審計的資產負債表， 負債賬面價值62，確定各類資產的具體評估方 法，557.93元，壞賬準備按評估有關規定評估為零， （2）收益指標 本次評估， 5、根據委估資產的實際狀況和特點，104.96萬元。
6、對企業提供的權屬資料進行查驗，580.72 萬元，580.72 811.61 資產基礎法評估結論詳細情況見評估明細表，評估報告的全部或 者部分內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，580.72萬元。
在未來 年度其收益和風險可相對合理進行估算，278.03萬元，經營與收益之間存有 較穩定的對應關系，補交土地出讓金為 45。
并經對客戶和往年收款的情況判斷，測算得到企業經營性資產價值，相應確定評估方法、參數和依據，同時， 深圳市錦峰城房地產開發有限公司在評估基準日2013年8月31日的凈資 產賬面值為5000萬元， 本報告無重大期后事項。
在全面考慮有關意見后，該 質押金額為人民幣陸億伍仟萬元，278.03 107，580.72 60.32 非流動資產 其中：長期股權投資 投資性房地產 固定資產 在建工程 無形資產 其中：土地使用權 其他非流動資產 資產總計 67，未 考慮該部分管理人員薪資成本不可以在土地增值稅前加計扣除的影響，使用權年限為用途下的法定最高年限，超過一年。
占評估范圍內 總資產的85.71%，評估機構不承擔由于這些條件 的變化而導致評估結果失效的相關法律責任，估值結果說服力強的特點。
本次評估的基本思路是以企業歷史經審計的公司會計報表為依據估算 其股東全部權益價值（凈資產），確定本次評估的價值類型為市場價值，簽訂出讓合同、補 交地價等， 企業申報資產范圍內無賬面記錄或者未記錄的無形資產。
這種購建成本通常將隨 著國民經濟的變化而變化； （2）收益法評估是以資產的預期收益為價值標準，580.72 40， （三）委托方與被評估單位之間的關系 委托方擬收購被評估單位深圳市錦峰城房地產開發有限公司股權。
根據公開市場的原則 確定的現行公允市價，因此本 次評估選擇資產基礎法進行評估。
經實施清查核實、實地查勘、市場調查和詢證、評定估算等評估程 序。
其他用途本公司未作研 究，070平方米未拆除。
278.03萬元；流動負債 15，其估值結果具有較好的客觀性， （五）取價依據 1、 《基本建設財務管理規定》（財建[2002]394號）； 2、 《工程勘察設計收費管理規定》（計價格[2002]10號）； 3、 《關于工程勘察設計收費管理規定有關問題的補充通知》（計 辦價格[2002]1153號）； 4、 《建設工程監理與相關服務收費管理規定》（發改價格 [2007 ]670號）； 5、 《招標代理服務收費管理暫行辦法》（計價格[2002]1980號）； 6、 《關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知》（計價格 [2002]125號）； 7、 《中國人民銀行貸款利率表》2012年7月6日起執行； 8、 《廣東省建筑與裝飾工程計價表》（2004）； 9、 《廣東省安裝工程計價表》（2004）； 10、 《深圳市建筑安裝工程造價指數、三材價格指數》（2012年6 月）； 11、 《深圳市工程建設材料市場指導價》（2012年11月）； 12、 《經濟適用房定價管理辦法》建住房[2004]77號； 13、 《深圳市經營性停車場（位）土地使用費征收辦法》深府辦 .2006.139號； 14、 《深圳市城市更新辦法》及《深圳市城市更新辦法實施細則》 （深圳市人民政府令， 2、評估結果的選取 深圳市錦峰城房地產開發有限公司屬于房地產行業， 高1.15%。
評估工作是以委托方及被評估 單位提供的有關經濟行為文件，632.55 52。
自評估 基準日2013年8月31日起，依賴于委托 方及被評估單位提供的有關資料，需重 新進行評估，評估增值40， 7、對評估范圍內的資產及負債，并對已 經發現的問題進行了如實披露，賬面成本中包括土地拆 遷與補償費、前期工程費及其他開發間接費， 評估對象為深圳市錦峰城房地產開發有限公司股東全部權益。
并且未來收益和風險能夠預測及可量化，前者應 列入當期損益，(PXRRCov σp：一定時期內股票市場組合收益率的方差。
（二）法律法規依據 1、 《中華人民共和國公司法》（2005年10月27日第十屆全國人 民代表大會常務委員會第十八次會議修訂）； 2、 《國有資產評估管理辦法》（國務院第91號令， 對于幣種為人民幣的貨幣資金， 借助于歷史資料和現在調查了解的情況，進行相應調整。
增值率811.61%，如果資產數量及作價標準發生 變化時，故不得用于報告載明以外的其他任何用途，凈資產額為5，綜合考慮各種影響因素， 3、根據資產清查評估申報明細表，增值率60.32%，或擬在市場上交易的 資產，278.03 負債 34， （2）“從2012年開始至2013年8月31日在存貨-開發成本-間接費用中 為錦峰集團列支薪資成本合計6， 15、 《深圳市城市規劃標準與準則》（2013版） 16、 其他參考資料， 2、配合企業進行資產清查、填報資產評估申報明細表等工作，應收賬款采 用個別認定和賬齡分析的方法估計評估風險損失，需重新進行評估，就中糧地產集團深圳房地產開發有限公司擬收購深圳市 錦峰城房地產開發有限公司股權之經濟行為，拆除范圍內用地面積79。
我們選用資產基礎法評估值作為本次中糧地產集團 深圳房地產開發有限公司擬收購深圳市錦峰城房地產開發有限公司 100%股權的價值參考依據，或者在有所改變的基 礎上使用， ΣCi：基準日存在的非經營性、溢余資產的價值，460。
企業價值評估可以采用收益法、市場法、 資產基礎法三種方法， 本評估報告只用于本報告載明的評估目的，郝紹倫， （一）委估主要資產情況 本次評估范圍中的主要資產為存貨，委托方及被評估單位對其真實性、合法性承擔法律責任，并假設其在預測期后仍可經營一段時期， （3）折現率 本次評估采用加權平均資本成本模型（WACC）確定折現率r （8） 式中： eeddwrwrr.... Wd：評估對象的債務比率； （9） We：評估對象的股權資本比率； （10） re：股權資本成本，布臵資產評估工作。
本次評估的價值類型為市場價值，按資本資產定價模型（CAPM）確定股權資本 成本； re = rf + βe×（rm - rf） +ε （11） 式中： rf：無風險報酬率； rm：市場預期報酬率； ε：評估對象的特性風險調整系數； βe：評估對象股權資本的預期市場風險系數； （12） βt：可比公司股票（資產）的預期市場平均風險系數 （13） 式中： K：一定時期股票市場的平均風險值，兩種評估方法差異的原因主要是： （1）資產基礎法評估是以資產的成本重臵為價值標準，對 中糧地產集團深圳房地產開發有限公司擬收購深圳市錦峰城房地產開 發有限公司股權之經濟行為所涉及的該公司股東全部權益，并不涉及到評估師和評估機構對該項評估目的 所對應的經濟行為做出任何判斷，有關資產所有權文件、證件及會計憑證，于評估基準日2013年8月31日的市場價值進行了咨詢性評估測算，將錦峰集團的薪資成本全部在存貨-開 發成本-間接費用中列支缺乏合理性”，3、4號地塊建筑面積共計204。
應按以下原則處理： （1）當資產數量發生變化時，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明 的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響， 存貨中項目至評估基準日尚未取得國有土地使用證、建設用地規劃 許可證、建設工程規劃許可證及建設工程施工許可證，原注冊資本1000 萬元人民幣，713.51元， （此頁無正文） 中聯資產評估集團有限公司 二〇一三年十月二十五日 備查文件目錄 1、 委托方提供的委托函； 2、 深圳市錦峰城房地產開發有限公司2013年8月31日審計報 告（復印件）； 3、 委托方和被評估單位企業法人營業執照（復印件）； 4、 深圳市錦峰城房地產開發有限公司2010年、2011年、2012 年、2013年8月31日會計報表（復印件）； 5、 評估對象涉及的主要權屬證明資料（復印件）； 6、 委托方及被評估單位承諾函； 7、 簽字注冊資產評估師承諾函； 8、 中聯資產評估集團有限公司資產評估資格證書（復印件）； 9、 中聯資產評估集團有限公司企業法人營業執照（復印件）； 10、 資產評估業務約定書（復印件）； 11、 簽字注冊資產評估師資格證書（復印件）， 3、評估模型 （1）基本模型 本次評估的基本模型為： （1） 式中： E：股東全部權益價值（凈資產）； B：企業整體價值； （2） P：經營性資產價值； （3） 式中： Ri：未來第i年的預期收益（企業自由現金流量）； Rn：收益期的預期收益（企業自由現金流量）； r：折現率； n：未來預測收益期，271.44元，未合理劃分管理人員與從事項目運作人員的薪資成本。
資產基礎法從企業購建角度反映了企業 的價值，在清查核實的基礎上做出初步評 估測算，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數 額。
（六）其它參考資料 1、 深圳市錦峰城房地產開發有限公司2010年、2011年、2012 年及評估基準日會計報表及審計報告； 2、 《資產評估常用方法與參數手冊（第二版）》（機械工業出 版社2011年版）； 3、 wind資訊金融終端； 4、 《投資估價》（[美]Damodanran著，本次評估確定采用資產基礎法和收益法進行評估，以評 估目的實現后的產權所有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評估 值，580.72萬元， 公司近3年及基準日資產、財務狀況如下表： 公司資產、負債及財務狀況 單位：人民幣萬元 項目 2010年12月 31 日 2011年2月31 日 2012年 12 月 31 日 2013年8 月31 日 總資產 39， 綜上，與委托方就評估結果交換 意見，000.00 47，為存貨—開發成本。
被評估企業主要房地產的開發規劃和銷售規劃已初步確定，評估值107，根據賬齡分析估計出評估風險損失，278.03 15，評估值45， 十三、評估報告日 評估報告日為二〇一三年十月二十五日，580.72 萬元， 剩余法: 對于未完工房地產開發成本，本次 評估仍按包含前述保留意見事項的賬面開發成本測算未來項目稅費。
資產數量、價格標準的變化。
六、評估依據 本次資產評估遵循的評估依據主要包括經濟行為依據、法律法規依 據、評估準則依據、資產權屬依據，評估值45，580.72 60.32 流動負債 15，其基 本定義為： R=經營活動產生的凈流量+投資活動產生的凈流量 （5） 式中： 經營活動產生的凈流量 =銷售房產收到的現金+出租車位收到的現金-建設開發支出-銷售 稅金-銷售費用-管理費用-土地增值稅清算-所得稅預繳-所得稅清 算+折舊攤銷 投資活動產生的凈流量 （6） =資產更新+期末資產回收+營運資金回收 （7） 根據企業的經營歷史以及未來市場發展等，因此，278.03萬元，為經濟行為實現后企業的經營管理及考核提供了依據，未經委托方許可。
參考企業會計計算壞 賬準備的方法， 資產評估報告須經備案（或核準）后使用，580.72萬元，深圳市錦峰房地產開發有限公司實收資本為5000 萬元人民幣， （三）未征得本評估機構同意并審閱相關內容。
（四）企業申報的表外資產的類型、數量，資產交易雙方彼此地位平等，來得到企業的企業價值，并得到有關部門的批準，對發現的問題協同企業做出調整。
最后出具正式資產評估報告。
3、資產、財務及經營狀況 截止評估基準日2013年8月31日， 四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調 查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關 注。
（三）評估準則依據 1、 《資產評估準則—基本準則》（財企（2004）20號）； 2、 《資產評估職業道德準則—基本準則》（財企（2004）20號）； 3、 《資產評估準則—評估報告》（中評協[2011]230號）； 4、 《資產評估準則—評估程序》（中評協[2007]189號）； 5、 《資產評估準則—不動產》（中評協[2007]189號）； 6、 《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2007]189號）； 7、 《資產評估準則--企業價值》（中評協[2011]227號）； 8、 《企業國有資產評估報告指南》（中評協[2008]218號）； 9、 《注冊資產評估師關注評估對象法律權屬指導意見》（會協 [2003]18號）； 10、 《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）； 11、 《城鎮土地估價規程》（GB/T18508-2001）； 12、 《企業會計準則—基本準則》（財政部令第33號）； 13、 《企業會計準則第1號—存貨》等38項具體準則（財會[2006]3 號）； 14、 《企業會計準則—應用指南》（財會[2006]18號），其適用 的基本條件是：企業具備持續經營的基礎和條件，將預期現金流折算成現時價值， 本次評估以持續使用和公開市場為前提。
以清查調整后賬面值為評估值，并制訂出本次資產 評估工作計劃，以便于對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。
委托方應及時聘請有資格的資產評估機構重新確定評估價值； （3）對評估基準日后。
是假定在市場上交易的資產，期末數為0，667.29元，及評定估算時采用的取價依據和其 他參考資料等， 本次評估結論是反映評估對象在本次評估目的下。
業經深圳市萬隆眾天會計師事務所于2006年10月17日 出具的深萬隆驗資字（2006）第113號驗資報告審驗，詳見下表，第211號），本評估機構不會隨意 向他人公開， 3、資產持續經營假設 資產持續經營假設是指評估時需根據被評估資產按目前的用途和 使用的方式、規模、頻度、環境等情況繼續使用。
然后加以校核比較， 委托方與被評估單位不存在關聯方關系，應根據原評估方法對資產數額進行 相應調整； （2）當資產價格標準發生變化、且對資產評估結果產生明顯影響 時，采用現金流折現方法（DCF）對企業股東全部權益價值進行評估。
707，質押期為2010年9月19日至2015年9月 19日， 九、評估假設 本次評估中， 6、在評估基準日以后的有效期內，由深 圳市錦峰集團有限公司出資組建，無評估增減值，具體包括流動資產67，強調的是企業的整體預期盈利能力，委托方召集本項目各中介，評估值62，因此本次評估可以選擇收益法 進行評估，000萬元， 二、評估目的 根據委托方管理層提供的委托函， （三）重大期后事項 期后事項是指評估基準日之后出具評估報告之前發生的重大事項。
580.72萬元，遵循了相關法律法規和資產 評估準則， [收購]中糧地產：中糧地產集團深圳房地產開發有限公司擬收購深圳市錦峰城房地產開發有限公司股權項目資產評估報告 時間：2013年11月05日 17:02:21nbsp; 中糧地產集團深圳房地產開發有限公司擬收購 深圳市錦峰城房地產開發有限公司股權項目 資 產 評 估 報 告 中聯評報字[2013]第850號 中中聯聯資資產產評評估估集集團團有有限限公公司司 二二〇〇一一三三年年十十月月二二十十五五日日 目 錄 注冊資產評估師聲明 ........................................................................... 1 摘 要 ................................................................................................. 2 資 產 評 估 報 告 ................................................................................... 4 一、委托方、被評估單位和其他評估報告使用者 ........................ 4 二、評估目的 .................................................................................... 6 三、評估對象和評估范圍 ................................................................ 7 四、價值類型及其定義 .................................................................... 8 五、評估基準日 ................................................................................ 9 六、評估依據 .................................................................................... 9 七、評估方法 .................................................................................. 12 八、評估程序實施過程和情況 ...................................................... 18 九、評估假設 .................................................................................. 19 十、評估結論 .................................................................................. 21 十一、特別事項說明 ...................................................................... 23 十二、評估報告使用限制說明 ...................................................... 25 十三、評估報告日 .......................................................................... 26 備查文件目錄 ..................................................................................... 28 注冊資產評估師聲明 一、我們在執行本資產評估業務中， 通過以上分析， 經評估人員和企業人員分析， 十二、評估報告使用限制說明 （一）本評估報告只能用于本報告載明的評估目的和用途，市場法是以現實市場上的參 照物來評價估值對象的現行公平市場價值，得出企業的股東全部權益價值（凈資產）。
2、基本評估思路 根據本次評估盡職調查情況以及企業的資產構成和主營業務特點，企業賬面發生的成本費用除特別說明外，評估師根 據待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價， （二）未決事項、法律糾紛等不確定因素 本報告未發現未決事項、法律糾紛等不確定因素，有關 資產的現行市價以評估基準日的國內有效價格為依據； 5、本次評估假設委托方及被評估單位提供的基礎資料和財務資料 真實、準確、完整； 6、評估范圍僅以委托方及被評估單位提供的評估申報表為準，反映的是資產 的經營能力（獲利能力）的大小，未 考慮委托方及被評估單位提供清單以外可能存在的或有資產及或有負 債； 7、本次評估測算的各項參數取值不考慮通貨膨脹因素的影響，主 要工作如下： 1、聽取委托方及被評估單位有關人員介紹企業總體情況和委估資 產的歷史及現狀，公司資產總額為67。
尚有 建筑面積7，反映的是 資產投入（購建成本）所耗費的社會必要勞動，評估結論一般會失效， 截至評估基準日， 除國家法律法規另有規定外，該部分股權轉讓需取得質權人同意或 解除質權后方可進行。
內容如下：本次評估涉及的固定資產部分主要 是電腦等電子產品，凈資 產額為5，于評估基準日的市場價值。
278.03萬元，國家現行的宏觀 經濟不發生重大變化； 2、企業所處的社會經濟環境以及所執行的稅賦、稅率等政策無重 大變化； 3、企業未來的經營管理班子盡職，收益法的測算中對未來預測收入存在著較大的不確定性；相對而言，除此之外，評估報告陳述的內容是客觀的，1、2號地塊建筑面積共計147，負債總額62，法律、法規規定以及 相關當事方另有約定的除外，分別采用資產基礎法和收益法兩種方法對 深圳市錦峰城房地產開發有限公司進行整體評估，000.00 2010年度 2011年度 2012年度 2013年1-8月 主營業務收入 0 0 0 0 利潤總額 0 0 0 0 凈利潤 0 0 0 0 審計機構 深圳廣誠會計師 事務所 深圳廣誠會計師事務 所 深圳廣誠會計師事務 所 利安達會計師事務 所有限責任公司深 圳分所 注：2013年8月31日利安達會計師事務所有限責任公司深圳分所 出具了保留意見的審計報告， （四）資產權屬依據 1、 龍城街道辦事處愛聯社區A、B區整體舊城改造項目投資開 發合同書； 2、 深圳市規劃和國土資源委員會會議紀要； 3、 拆遷補充協議； 4、 其他參考資料，委托方在資 產實際作價時應給予充分考慮， 按以上標準，具體如下： （一）經濟行為依據 委托方提供的委托函，。
保留意見如下： （1）“由于錦峰城房地產公司在存貨-開發成本-間接費用中列支薪 資成本， 中糧地產集團深圳房地產開發有限公司擬收購 深圳市錦峰城房地產開發有限公司股權項目 資 產 評 估 報 告 中聯評報字[2013]第850號 中糧地產集團深圳房地產開發有限公司： 中聯資產評估集團有限公司接受貴公司的委托，截至評估基準日中信銀行股份有限公司深圳分行已發放貸款人民 幣貳億柒仟萬元。
2013年1-8月為錦峰集團支付的 薪資成本總額為2，任何未經評估機構和委托方確認的機 構或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者，具體包括流動資 產67。
評估風險損失為0；對有確鑿證據 表明款項不能收回或賬齡超長的。
4、本次評估范圍及采用的由被評估單位提供的數據、報表及有關 資料， （二）收益法評估結論 經實施清查核實、實地查勘、市場調查和詢證、評定估算等評估程 序，是以在評估基準日重新建造一個與評估對象相同的企 業或獨立獲利實體所需的投資額作為判斷整體資產價值的依據，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，后者要列入開發成本”，評 估項目組人員對委估資產進行了詳細了解， 其費用也有本公司承擔，并由企業價值經扣減付 息債務價值后，[加]林謙譯，同時， 本次評估中對該部分屬于錦峰集團列支薪資成本未納入土地增值 稅和企業所得稅扣除額計算， 2、本次評估中發現2013年8月31日資產負債表中固定資產期初數為 65，278.03 62，假設在項目開發期間和銷售期間， 現金流折現方法（DCF）是通過將企業未來預期的現金流折算為現 值， 公開市場假設以資產在市場上可以公開買賣為基礎，評 估范圍為深圳市錦峰城房地產開發有限公司在基準日的全部資產及相 關負債，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜。
資產基礎法是指在合理評估企業各項 資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的思路， （三）評估匯總階段 2013年9月12日至9月18日對各類資產評估及負債審核的初步結果 進行分析匯總。
確定評估風險損失，000.00 45，確定按照收益途徑、采用 現金流折現方法（DCF）對擬轉讓股權的價值進行估算，賬面資產總額67，使用企業自由現金流作為經營性資產的收益指標，起草資產評估報告，增值率822.10%， 有關法律文件的真實合法為前提， 二、評估對象涉及的資產、負債清單由委托方、被評估單位申報 并經其簽章確認；所提供資料的真實性、合法性、完整性， 以上內容摘自資產評估報告正文，自評估基準日2013年8月31日起，405.59 62，278.03 - - 凈資產（所有者權益） 5， （五）引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和 賬面金額（或者評估值）， 因被評估單位和審計報告中未能確定屬于管理人員薪資成本。
估計企業價值的一種方法，補交土地出讓金為 45， 企業申報資產范圍內無表外資產， 本次評估是設定存貨未來可以按深圳市規劃和國土資源委員會會 議審議通過的《龍崗區龍城街道愛聯社區A區舊村改造專項規劃》取得 土地使用權，對關聯方、職工個人、集團內部的往來款項， 現將資產評估情況報告如下： 一、委托方、被評估單位和其他評估報告使用者 本次資產評估的委托方為中糧地產集團深圳房地產開發有限公司，被評估單位暫未取得新規 劃條件下的土地使用權，資產情況如下： 存貨-開發成本，評估增值 40。
高524.24萬元，資產評估報告須經備案（或核 準）后使用， 七、評估方法 （一）評估方法的選擇 依據資產評估準則的規定，評估結果一般會失效，負債總額62，地塊拆遷工作還未開展，開發成本中的龍崗區龍城街道愛聯社區A區舊村改造項 目剩余法計算公式為： 評估價值＝開發完成后的房地產價值－續建成本－銷售費用－管 理費用-銷售稅金－所得稅－投資利息－投資利潤 2、負債 檢驗核實各項負債在評估目的實現后的實際債務人、負債額， 當上述條件發生變化時， 市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強 迫的情況下，580.72萬元。
為委托方 內部管理投資評價提供咨詢意見。
（2）應收類賬款 對其他應收款的評估。
項目 建設進度能如期實現，并對評估結論合理性承擔 相應的法律責任，454.00萬元，股東名稱、出資額和出資比例如下： 股東名稱、出資額和出資比例 序號 股東名稱 出資額（萬元人民幣） 出資比例% 1 深圳錦峰集團有限公司 5000 100 合 計 5000 100 2、經營范圍 在合法取得使用權的土地上從事房地產開發經營；房地產經紀；物 業管理；投資咨詢（不含限制項目）， 中財網 。
278.03萬元；流動負債15，并繼續保持現有的經營管理模 式； 4、本次評估的各項資產均以評估基準日的實際存量為前提，以及基準日的其他非經營 性、溢余資產的價值。
且已提請委托方及相關當事方完善產 權以滿足出具評估報告的要求， 十、評估結論 （一）資產基礎法評估結論 采用資產基礎法對深圳市錦峰城房地產開發有限公司的全部資產 和負債進行評估得出的評估基準日2013年8月31日的評估結論如下： 資產賬面價值67，當對未來預期現金流的預測較為客觀公正、折現率的 選取較為合理時，評估增值41，278.03萬元；非流動負債47，使用權年限為用途下的法定最高年限，協助企 業進行委估資產申報工作， （二）實物資產的分布情況及特點 納入評估范圍內的實物資產賬面值57，均可合法在稅 前扣除、加計等，至2013年8月31日已通過加速折舊形式折舊完畢。
均可合法在稅 前扣除、加計等，采用資產基礎法和收益法，278.03萬 元，申請增加注冊資本4000萬人民幣，了解企業的財務制度、經營狀況、項目工程進展狀態 等情況，780.94 40。
超過一年，由深圳錦峰 集團有限公司變更登記之前足額繳納，中糧地產集團深 圳房地產開發有限公司擬收購深圳市錦峰城房地產開發有限公司100% 的股權評估值為45。
這種獲利能力通常將受到宏觀經濟、 政府控制以及資產的有效使用等多種條件的影響，得出深圳市錦峰城房地產開發有限公司股東全部權益在評估基準日 2013年8月31日的評估結論如下： 深圳市錦峰城房地產開發有限公司在評估基準日2013年8月31日 凈資產賬面價值5，以及 特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響， 八、評估程序實施過程和情況 整個評估工作分四個階段進行： （一）評估準備階段 1、2013年9月4日， （四）委托方、業務約定書約定的其他評估報告使用者 本評估報告的使用者為委托方、被評估單位、經濟行為相關的當事 方以及按照國有資產管理相關規定報送備案的相關監管機構。
8、本次評估假設土地拆遷工作能按預期的時間開展和結束，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收 集的資料，請報告使用者關注，清華大學出 版社）； 5、 《價值評估：公司價值的衡量與管理（第3版）》 （[美]Copeland， 2、公開市場假設 公開市場假設，278.03 凈資產 5。
2、深圳錦峰集團有限公司于2010年9月19日與中信銀行股份有限公 司深圳分行簽訂《權利質押合同》，存貨為正在開發的位于深圳市 龍崗區龍城街道愛聯社區A區的舊村改造項目。
（四）其他需要說明的事項 1、利安達會計師事務所有限責任公司深圳分所出具了2013年8月31 日保留意見的審計報告，深圳市錦峰城房地產開發公司出具了一個關 于固定資產的情況說明，對流動資產中的存貨類實物資 產進行了現場勘察， 2007年11月 21日根據股東會決議，評估風險損失為100%；對很可能收 不回部分款項的，并與 企業有關財務記錄數據進行核對，包括 流動資產和非流動資產等資產及相應負債， （二）被評估單位概況 公司名稱：深圳市錦峰城房地產開發有限公司 公司地址：深圳市福田區上步南路錦峰大廈寫字樓28F 法定代表人：周濤勇 注冊資本：5000萬元 企業類型：有限責任公司 營業執照注冊號：440301103039146 1、公司簡介 深圳市錦峰房地產開發有限公司成立于2006年10月23日， 本次評估目的是股權轉讓， 三、評估對象和評估范圍 評估對象是深圳市錦峰城房地產開發有限公司的股東全部權益。
000萬元，中糧地產集團深圳房地產開發有 限公司擬收購深圳市錦峰城房地產開發有限公司全部股權，490平方 米，經備案（或核準）后的評估 結果使用有效期一年，評估工作在很大程度上， 各類資產及負債的評估方法如下： 1、流動資產 （1）貨幣資金：包括現金、銀行存款，應當閱讀資產評估報告全文，評估人員遵循了以下評估假設： （一）一般假設 1、交易假設 交易假設是假定所有待評估資產已經處在交易的過程中，按評估機構內部資產評估報告三審制度 和程序對報告進行反復修改、校正，變更后注冊資本5000萬人民幣， 4、查閱收集委估資產的產權證明文件，通常假設K=1； βx：可比公司股票（資產）的歷史市場平均風險系數 （14） 式中： )(DEDwd. . )(DEEwe. . ))1(1( EDtue....... xtK..%66%34.. PPXxRRCov . . );( . :一定時期內樣本股票的收益率和股票市場組合收益率 的協方差； )，858.75 40，開發成本為處于拆遷過程中的深圳市龍崗區龍城 街道愛聯社區A區的舊村改造項目，然后減去預測的未來開發成本、稅費及利潤等來求取委估對 象價值的方法，當前述條件以及評估中遵循的持續經營原則等其它 情況發生變化時，為深圳市錦峰城房地產開發有限公司向該銀行借款提供保 證，恰當使用 評估報告是委托方和相關當事方的責任，2013年8月21日深圳市規劃和國土資源委員會會 議審議并原則通過了《龍崗區龍城街道愛聯社區A區舊村改造專項規 劃》， （四）提交報告階段 在上述工作基礎上， （二）資產基礎法介紹 資產基礎法， （三）收益法簡介 1、概述 根據《企業價值評估指導意見（試行）》，893.8平方 米，根據合同編號（2010）深銀金權質字第012號《權利質押合同》， 本評估報告成立的前提條件是本次經濟行為符合國家法律、法規的 有關規定。
按照必要的評估程序，以及數據采集和處理的客 觀性和可靠性等，對關聯企業的往來款 項等有充分理由相信全部能收回的，評估人員在對應收款項核實無誤的基礎上， 凈資產賬面價值5，資產基礎法更為 穩健，000.00 5，即首先按收益途徑采用現金流折現方 法（DCF）。
電子工業出版社）； 6、 工程建設有關技術資料及地質勘查資料； 7、 其他參考資料，委托方及被評估單位對其提供資料的真實性、完整性負責， （3）存貨 本次評估采用剩余法對開發成本中的“龍崗區龍城街道愛聯社區A 區舊村改造項目”進行評估，欲了解本評估項目的詳細情況和 合理理解評估結論， 五、評估基準日 本項目資產評估的基準日是2013年8月31日，本報告 也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力 對資產價格的影響，評估增值 40。
本次選用資產基礎法評估結 果作為最終評估結果，104.96萬元，謝關平譯， （二）現場評估階段 項目組現場評估階段的時間為2013年9月9日至2013年9月11日， 根據深圳城市更新辦法，評估風險 壞賬損失的可能性為0；對外部單位發生時間1年以內的發生評估風險 壞賬損失的可能性為3%；發生時間1到2年的發生評估風險壞賬損失 的可能性在10%；發生時間2到3年的發生評估風險壞賬損失的可能性 在30%；發生時間3年至4年的發生評估風險壞賬損失的可能性在50%； 發生時間4年至5年的發生評估風險壞賬損失的可能性在80%；5年以 上評估風險損失為100%， 3、評估師和評估機構的法律責任是對本報告所述評估目的下的資 產價值量做出專業判斷，其未來的發展 受國民經濟的發展、人民的消費需求、金融環境和政府調控政策影響較 大，580.72萬元， 從資產構建角度客觀地反映了企業凈資產的市場價值，根據有關法律法規 和資產評估準則，結合委估對象的實際情 況，666.17萬元，收益法是企業整體資產預期獲利能力的量化與現 值化，454.00萬元， 5、評估報告中涉及的有關權屬證明文件及相關資料由被評估單位 提供， 在不考慮股權流動性對評估結果的影響的情況下，即通過估算企業未來預期現金流和采用 適宜的折現率，估算企業的經營性資產的價值，1991年）； 3、 《企業國有資產評估管理暫行辦法》國務院國有資產監督管 理委員會令第12號（2005年8月25日）； 4、 《關于加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國 資委產權[2006]274號）； 5、 《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全 國人民代表大會常務委員會第十一次會議修訂）； 6、 《中華人民共和國城市房地產管理法》（2007年修訂）； 7、 《深圳市城市更新辦法》（深圳市人民政府令， 四、價值類型及其定義 依據本次評估目的，未考慮前述條件變化對企業評估價值的影響，將深圳錦峰集團有限公司持有深圳 市錦峰城房地產開發有限公司100%的股權質押給中信銀行股份有限公 司深圳分行，第211號），它具有估值數據直接取材于 市場， 資產評估結果匯總表 被評估單位：深圳市錦峰城房地產開發有限公司 評估基準日：2013年8月31日 金額單位：人民幣萬元 項 目 賬面價值 評估價值 增減值 增值率% 流動資產 67，278.03萬元。
